פ"ת ברשימת חמשת היישובים שבהם נגמרות עתודות הקרקע

בצפון העיר מתוכננת להיתוסף ולהיבנות שכונה נוספת אשר תכלול כ-1,000 יחידות דיור, אך זוהי עתודת הקרקע האחרונה בעיר המתוכננת לבנייה למגורים. המשמעות - היצע הדירות החדשות ביישוב צפוי להצטמצם משמעותית.

מיהן הערים בישראל שלא תהיה בהן בנייה חדשה בעתיד הנראה לעין? בעיות תכנון, מחסור בקרקעות זמינות וחוסר יכולת להתרחב טריטוריאלית, הן מנת חלקן של מספר ערים מבוקשות במרכז הארץ, שכיום נבנה בהן הגל האחרון של בנייה חדשה משמעותית. המשמעות היא שההיצע יתקשה מאד להדביק את הביקושים בכל הנוגע לדירות באותם יישובים בעוד מספר שנים.

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן בי נדל"ן, ניתח את נתוני המדינה המתפרסמים באתר הממשלתי govmap בנוגע לתב"עות המאושרות לבנייה בכל הארץ, ומיפה חמישה ישובים שכיום נבנים בהם מתחמים על עתודות הקרקע האחרונות. היישובים הם פתח תקוה, שוהם, גני תקוה, כפר יונה וגבעתיים. המשמעות היא כי לא יהיה היצע של בנייה חדשה ביישובים אלה בעשור הקרוב לפחות, למעט פרויקטים הנבנים כעת.

פ"ת חוותה תנופת בנייה מאסיבית בעשור האחרון, עם תוספת של כ-20 אלף יחידות דיור שהן כרבע מכלל מלאי הדירות בעיר שעמד על כ-80 אלף. אוכלוסיית העיר צמחה למעל 250 אלף תושבים, והיא כיום העיר בעלת שיעור הבנייה החדשה של בניינים בני פחות מ-20 שנה, הגדול ביותר במרכז. ההתרחבות נעשתה כמעט כולה בשכונות חדשות שצמחו על קרקע שהופשרה לבנייה, כמו אם המושבות ונווה גן הצפוניות, ומצדה השני של העיר נבנו נווה עוז וכפר גנים ג'.

שכונות אלה היו מבוקשות בקרב צעירים ומשפחות, שרצו להישאר באזור המרכז ומצאו פתרון דיור במחיר מתקבל על הדעת. בשנים האחרונות מחירי הדיור בפתח תקוה האמירו, ביחד עם עליית המחירים בשוק, עד לרמה ממוצעת של יותר מ - 1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים חדשות וכ - 2.3 מיליון שקל לדירות 5 חדרים חדשות (נתוני רשות המסים).

כיום כמות הבנייה החדשה בעיר מצומצמת בהרבה. בצפון העיר מתוכננת להיתוסף ולהיבנות שכונה נוספת (פ"ת צפון) אשר תכלול כ-1,000 יחידות דיור, אך זוהי עתודת הקרקע האחרונה בעיר המתוכננת לבנייה למגורים ומהווה מלאי קטן ביחס לביקוש בעיר. למידע זה מצטרפים נתוני הלמ"ס אשר מראים כי ב-2017 חלה צניחה של 34% בהתחלות הבנייה בעיר, עם 947 דירות בלבד - הנתון הנמוך ביותר שנרשם בעשור זה לעיר. אחת הסיבות היא כי פתח תקווה כמעט ולא משתתפת במכרזי מחיר למשתכן אשר אחראיים כיום לחלק משמעותי מהתחלות הבנייה, וכן מאחר והעיר לא נחשבת לאחת המובילות בתהליכי התחדשות עירונית, אשר אחראים ללא מעט התחלות בנייה באזור המרכז.

עיקר הבנייה החדשה המתוכננת בשנים הקרובות היא כזו המתבססת על חידוש פני העיר הוותיקה והתחדשות עירונית. פתח תקוה נמצאת ברשימת עשרת הערים המובילות מבחינת קידום התחדשות עירונית (לפי מחקר של אתר מדלן), אך יש פער בין כמות ההיתרים הפוטנציאליים לאלה שניתנו בפועל. התוצאה היא שתוספת יחידות הדיור באמצעות התחדשות עירונית היא נמוכה ביחס לפוטנציאל, ועדיין רחוקה מלענות על ביקושי הדיור במרכז שפתח תקוה עשויה לתת להם תשובה. בשנים הבאות, פתח תקוה תחובר לשאר המרכז באמצעות הרכבת הקלה, דבר שיגדיל משמעותית את הביקושים למגורים בעיר, הנגישות למתחמי תעסוקה, לחיבור לרכבת ישראל וכדומה, ועשוי להגדיל את הפופולריות של העיר ואת הביקוש למגורים בה.

אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת גיא ודורון לוי אשר בנתה למעלה מ-1,000 יחידות דיור בעיר ובונה כיום את פרויקט "& המושבות", אומר כי "הנתונים מלמדים כי צפויה ירידה משמעותית בהיצע. הצפי לירידה בהיצע כבר בא לידי ביטוי בהתנהלות הצרכנים, כאשר לאחרונה נמכרו כל הדירות בפרויקט למעט שלוש אחרונות. לאחר שנים של התרחבות העיר התייצבה, השכונות החדשות התבססו ופתח תקוה מציעה כיום איכות חיים מצוינת במרכז, במחיר תחרותי ביותר".

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן בי נדל"ן, אומר כי "במקרה של פתח תקוה הפתרון פשוט למדי. הרשות החלה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה טובה, ויש בכך פוטנציאל לענות על הצורך בתוספת יחידות הדיור. האתגר של פתח תקוה כפתרון להגדלת היצע הדירות, הוא לקדם את ההיתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, כך שהזמן בין שלב החתמת הדיירים ועד לקבלת ההיתר, יתקצר באופן משמעותי ולא יעמוד על כעשור כפי שאנו חווים כיום".

רוצים לקבל עדכונים נוספים? הצטרפו לפייסבוק פ"ת נטו