חידושים והצעות בשוק הנדל"ן המבעבע

לאחר הבחירות האחרונות וכינון הממשלה, רבים מיושבי משכן הכנסת רוצים להטביע את חותמם על הורדת יוקר המחייה, הורדת מחירי הדיור והקלה על שוכרי הדירות. מאז המחאה החברתית הבינו קברניטי המדינה כי הכוח והאהדה הציבורית מוענקת לאלו שיפעלו להקלה על מעמד הביניים והצעירים המתקשים כיום לרכוש דירה בישראל. על סדר היום הציבורי עומדים כרגע חוק מע"מ 0, מחיר מטרה, מיסוי על בעלי דירה שלישית ומעלה וחוק הגנה על שוכרי הדירות.

חוק מע"מ 0

החוק המעניין והמדובר ביותר הוא חוק מע"מ 0 אותו יזמו במשרד השיכון והאוצר. החוק אותו הבטיח השר לפיד להעביר לפני כמה חודשים מתמהמה ומתעכב בשל עסקנות וחילוקי דעות פוליטיים. למרות השיחות על התקציב המתגבש עוד צפויים לחוק מהמורות רבות עד כי יאושר ויכנס לתוקף. ההססנות השלטונית והעיכוב הרב גורמים ממש בימים אלו לנזקים כבדים לקבלנים ויזמים רבים ש"תקועים" עם אלפי דירות בשיווק ומפסידים כספים רבים כל עוד החוק לא יוצא מהכוח אל הפועל.

כמו כן, הסקרים מראים כי הציבור מאס בניסיונות הכושלים להפחתת מחירי הדיור וכי אבד האמון בצעדים אלו.

חשיבתו של המחוקק העומד מאחורי ניסוח החוק הוא (מעבר להוזלת הדיור לזכאים) כי הורדת המע"מ בדירות החדשות תגרור את כלל מחירי הדירות מטה ובכללם את מחירי דירות יד שניה. המצדדים בחוק ישמחו לראות בהתגשמותו כמו גם רבים מאלו שאין בבעלותם דירה. אחרים, בסתר ליבם, מקווים שהדבר לא יתממש, כי אין בכוונתם לראות את ערך נכסיהם נשחק באבחה אחת. מאז החלו הדיבורים על ירידת מחירי הדיור לפני מס' שנים נגרר  שוק הנדל"ן לקיפאון מתמשך שהתחזק ביתר שאת לאחר הצגת חוק מע"מ 0. הישראלי הממוצע אינו אוהב סיכונים ומעדיף "לשבת על הגדר" עד יעבור זעם.

בעקבות פרסום סעיפי החוק המוצע החלו אנשי אקדמיה וכלכלנים בכירים לתקוף ולהשמיץ את הניסיונות להפחתת מחירי הדיור באמצעות חוק מע"מ 0. ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר שהתפטר על רקע החוק, נגידת בנק ישראל קרנית פלוג הפנתה ללפיד כתף קרה, מועצת הפרופסורים שיגרה מכתב התנגדות ועוד. השר לפיד לא מתרגש ומודיע כי החוק יחוקק על אפם וחמתם של המתנגדים לו.

בל נשכח כי לחוק ישנם כביכול 2 מטרות - האחת הפחתת מחירי הדיור והשנייה היא הטבה לאלו המשרתים בשירות המדינה. החוק המוזיל את עלויות רכישת הדירה ב 18% בצורה גורפת וארצית ומחדד את ההבדלים המעמדיים במדינה כך שבעלי האמצעים שיכולים לממן דירות יקרות במרכז יזכו להנחה גדולה יותר. ואילו אלו אשר אין ידם משגת אלא לקנות דירה בפריפריה יקבלו הנחה צנועה יותר ללא קשר לתרומתם בשירות המדינה. רבים רואים בכך רעה חולה וצעד אנטי חברתי העלול להקים מתנגדים דווקא מתוך האוכלוסיות הזכאיות לפטור עפ"י החוק.

"מחיר מטרה"

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום ה 9/07/2014 את תכנית "מחיר מטרה". במסגרתה תשווק המדינה בשנים הקרובות קרקע בהיקף של 66 אלף יחידות דיור במחירים שייקבעו מראש ויהוו 80% ממחיר השוק. על פי ההחלטה, המחיר המקסימלי לדירה מוזלת שתשווק על קרקעות מחיר המטרה יהיה 1.6 מיליון שקל, כלומר – שווי השוק שלה יעמוד על כ-2 מיליון שקל. עוד הוחלט כי גם עמותות בנייה וקבוצות רכישה ולא רק יזמים, יוכלו להתמודד במכרזים מסוג זה.

בניגוד ליוזמת חוק "מע"מ 0", לא יוגבלו הדירות המוזלות לרוכשי דירה ראשונה בלבד ויוצעו גם למשפרי דיור וכן לא תיעשה הבחנה בין משרתים ללא משרתים בצבא. עם זאת, החליטו במשרד השיכון על רוכשי הדירה המוזלת להיות הורים לילד אחד לפחות, או בני למעלה מ-35, כפי שנקבע גם ביוזמת חוק מע"מ אפס.

יוזמתו זו של השר אורי אריאל בשילוב מנהל מקרקעי ישראל זוכה לעידוד ותמיכה מבית ומחוץ. רבים מאמינים כי רק הגדלת היצע הדירות ובנייה נרחבת יאפשרו את הורדת מחירי הנדל"ן ו/או ייצובם. פרופ' יוג'ין קנדל אמר זה מכבר כי יש להחיל את מחירי המטרה באופן הנרחב ביותר האפשרי על מנת למתן את מחירי הדיור הגבוהים ב20-25%.

על פי הסיכומים בין משרדי השיכון והאוצר, תחל תכנית "מחיר המטרה" לפעול מיד עם העברת אישורה של התוכנית המקבילה, חוק מע"מ בשיעור אפס, בקריאה שלישית בכנסת. במידה והדבר אכן יקרה.

מיסוי בעלי דירה שלישית ומעלה

מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר פרסם הצעה למסות את מי שבבעלותם יותר משלוש דירות מגורים. מס זה, לטענתו בו יגדיל את הכנסות המדינה בסכום של עד 2.5 מיליארד שקלים בשנה. רבים טוענים, כי מהלך זה עשוי להוביל להפחתה בביקוש לדירות להשקעה וכנגזרת לכך, יביאו להגדלת היצע הדירות למכירה וכפועל יוצא הורדת מחירי הדירות. שר האוצר, שהצהיר כי לא יעלה מיסים ומתכוון לעמוד בדברתו הודיע כי לא יתמוך בחוק מעין זה ולא יקדמו. ככל הנראה הצעתו של מנכ"ל משרד ראש הממשלה שהובאה בשם ראש הממשלה עצמו תאלץ להיגנז לעת עתה.

חוק ההגנה על שוכרי הדירות

נדבך חשוב נוסף המעודד רוכשי דירות להשקעה לבצע רכישות נוספות הוא הכאוס המוחלט בכל הנוגע לזכויותיהם ומעמדם של שוכרי הדירות. בחודש מרץ 2014 הוקמה בכנסת השדולה למען שוכרי הדירות. שדולה זו נסחה הצעת חוק שאומצה בלב חפץ ע"י האוצר וזכתה אף לתמיכתו של ראש העיר חולדאי אשר בעירו מתחולל הכאוס במלוא הדרו.

החוק נועד להגן על שוכרי הדירות מפני עריצותם של רבים ממשכירי הדירות באזורי הביקוש ובראשם העיר תל אביב. כל שוכר דירה תל אביבי בעל ותק יוכל לספר סיפורי בלהות על תקופת שכירות זו או אחרת ועל מחירים מאמירים והיצע דירות נמוך. יכולתם הבלתי מתפשרת של בעלי הדירות להעלות שכר דירה גם אם מדובר בחורבה שאינה מותאמת למגורי אדם העלתה את חמתם של חברת הכנסת הצעירה סתיו שפיר וחברים נוספים אשר הגדילו לעשות בפועלם למען הורדת ו/או מיתון דמי השכירות ואף לטפל בתנאי המחייה וקביעת רף סביר מינימלי לחיים ביחידת דיור להשכרה. כמו כן יכלול החוק עיגון יכולתם של שוכרי הדירות לצאת מחוזה שכירות בהתראה מראש ועוד שלל זכויות נדרשות.

כותב המאמר עו"ד גילעד ושדי מתמחה במקרקעין, עסקאות מכר ושכירות, מלווה דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

לאתר האינטרנט

ללוח הנדל"ן של פורטל פ"ת