חולמים על דירה אבל אין לכם הון עצמי?

הון עצמי הוא תנאי לנטילת הלוואת משכנתא. עם זאת, אנשים שלא הצליחו לחסוך ועדיין רוצים לקנות נכס לא חייבים לוותר על החלום. החל ממשכון דירה של ההורים ועד מחיר למשתכן - הנה כמה אופציות שיכולות לעזור.

רכישת נכס נדל"ן מורכבת מהון עצמי והלוואת משכנתא. ההון העצמי מגויס על ידי הלווה ובדרך כלל הוא מורכב מחסכונות, מענקים מהמשפחה וסכומי כסף שונים שהצטברו לאורך השנים. לעומת זאת, הלוואת משכנתא לקניית נכס צריכה להיות מאושרת על ידי הבנק. זהו הגוף הממן את ההלוואה והוא גם בעל הנכס עד תום תקופת ההחזר.

(התמונה בחסות יוניברסל מקאן)

הבעיה מתחילה עם מצב שבו אין ללקוח מספיק הון עצמי כדי לקנות דירה. במקרים כאלה הבנק לא מאשר את המשכנתא, פשוט מפני שהוא לא מוכן לקחת על עצמו את הסיכון. בנוסף, בנק ישראל העלה לאחרונה את אחוז מימון המשכנתא לרוכשי דירה ראשונה ל-75%, לעומת 70% עבור משפרי דיור ו-50% למשקיעים.

נטילת הלוואה ומשכון דירה של ההורים

האפשרות הראשונה לקנות דירה בלי לגייס הון עצמי היא לקחת הלוואה נפרדת. הלוואה כזו אמורה לאפשר ללקוח לגייס את ההון המינימאלי הנדרש כדי להשיג אישור עקרוני לקבלת משכנתא. הלוואות למשכנתא מגמ"ח, קרנות, בני משפחה וחברים לא יעלו לכם כסף. לעומת זאת, בהלוואה מחברת ביטוח על סמך הפנסיה או בהלוואה מהבנקים עצמם ומגורים חוץ בנקאיים תצטרכו להביא בחשבון ריבית משתנה שעשויה להיות גבוהה ומסוכנת.

אפשרות שנייה היא למשכן דירה של ההורים כדי להעמיד בטחונות לבנק. זו אופציה שרלוונטית בעיקר לזוגות צעירים ולאנשים שההורים שלהם מחזיקים בבעלותם דירה בערך גבוה. היתרונות של משכון דירה הוא שאין צורך בהגדלת התשלום החודשי, אך החיסרון הוא בסיכון הנכס במידה ולא תעמדו בהחזרים.

רכישת דירה חלופית ומכרזי מחיר למשתכן

אפשרות אחרת היא לרכוש דירה חלופית מזו שתכננתם עליה. באמצעות רכישת נכס זול תוכלו אולי להצטרף לציבור המשקיעים וליהנות לפחות מעליית מחירי הנדל"ן. השקעה זולה וברף היכולת שלכם תניב תשואה גבוהה, כל עוד תבחרו אותה בצורה נכונה והוגנת.

אפשרות אחרונה היא לברר על זכאות להשתתפות במכרזי מחיר למשתכן. כאן אמנם תצטרכו לגייס הון עצמי מסוים, אך מותר לכם להעמיד פחות מ-25% מערך הדירה וההגבלה היחידה היא מינימום 100,000 ש"ח וערך דירה שלא עולה על 1.8 מיליון ש"ח. במילים אחרות, ההטבה של מחיר למשתכן רלוונטית גם היא בעיקר לצעירים. היא פחות מתאימה למשקיעים שמעוניינים לרכוש נכס יקר או למשפרי דיור שבבעלותם דירה.

לסיכום, מי שחולם על דירה ואין לו מספיק הון עצמי צריך לדעת שיש אפשרויות אחרות. לכל אחת מהאפשרויות יתרונות וחסרונות אחרים. כמו כן, יש לקחת בחשבון שההחזרים גבוהים מאוד והסיכון במינוף יתר עולה משמעותית.