ההחלטות שכדאי לקבל בעזרת יועץ משכנתא חיצוני

לרוב הישראלים אין מספיק כלים כדי לקבל החלטות פיננסיות מושכלות ומשתלמות באמת. זו כמובן לא אשמתם אלא כישלון של מערכת החינוך שמקדישה זמן רב ללימוד מקצועות כמו היסטוריה או תנ"ך, החשובים לכשעצמם, ולא מציידת את בוגריה בכלים חיוניים למציאות שבה כסף הוא משאב יקר ערך.

בפרט באה לידי ביטוי עובדה זו כשעל הפרק לקיחת משכנתא. הסיבה לכך היא המורכבות המשמעותית של ההלוואה ארוכת הטווח והחובה להתייחס גם לעתיד הנראה לעין וגם לעתיד הרחוק יותר - כדי למנוע מצב שבו בעוד למשל 4 שנים המשכנתא תתייקר פתאום וההחזרים החודשיים יהפכו למכבידים במיוחד.

בהתאם מומלץ בחום להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא חיצוני - איש מקצוע שלא מקבל משכורת מהבנק ולכן פועל אך ורק לטובת האינטרסים של לקוחותיו, אותם רוכשי דירות שזקוקים להכוונה לגבי המשכנתא.

כמה כסף לבקש?

ההחלטה הראשונה שכדאי לקבל רק לאחר התייעצות עם מומחה אובייקטיבי היא כמה כסף לבקש מהבנק. אחת הטעויות הנפוצות היא למצוא נכס, ואז לבקש מהבנק את ההפרש בין המחיר המבוקש עבור אותו נכס לבין ההון העצמי הקיים (כשישנה כמובן מגבלה של 75% אם מדובר בדירה ראשונה, 70% כשהמטרה היא החלפת דירה אחת בשנייה ו-50% כשאדם בעל דירה קונה עוד אחת).

דרך הפעולה הנכונה היא קודם כל למצות באמת את ההון העצמי, כולל סכומי כסף שצפויים להתקבל תוך זמן סביר בוודאות של 100% (למשל קרן השתלמות שמועד הפירעון שלה מתקרב). בנוסף חובה לחשב את כושר ההחזר הריאלי - כדי שהסיכוי להיווצרות מצב שבו לא עומדים בהחזרים החודשיים ועלולים לאבד את הנכס יהיה מינימלי.

איך לחלק את ההלוואה בין המסלולים האפשריים?

עוד החלטה שכדאי לקבל בעזרת יועץ משכנתא חיצוני ומנוסה היא חלוקת ההלוואה בין כל המסלולים האפשריים במשכנתאות - אותו תמהיל מפורסם. החלטה זו משפיעה על ההוצאה השוטפת על המשכנתא במשך שנים רבות מאוד, כשבנוסף ייתכנו שינויים משמעותיים מאוד בעלות של כל מסלול לאורך פרק זמן זה. בהתאם בניית התמהיל היא אמנות של ממש כשהמטרה היא למצוא איזון בין עלות מינימלית לסיכון מינימלי. כמו כן חשוב לשים לב לנקודות היציאה לאורך תקופת ההחזר וליכולת להגיב לשינויים מסוגים שונים בלי עלות גבוהה מדי.

האם למחזר את המשכנתא הקיימת?

יועץ משכנתא חיצוני הוא הכתובת הנכונה גם כשעל הפרק התלבטות אם למחזר את המשכנתא. לפעולת המחזור עלות שעלולה להיות גבוהה ומצד שני גם התועלת עשויה להיות גבוהה מאוד. בפרט עלתה השאלה הזו על הפרק אחרי שבנק ישראל הרחיב את האפשרויות לגבי משקלו של מסלול הפריים בתמהיל - משליש בלבד לעד שני שליש. העובדה שכיום הפריים נמוך מאוד הופכת את המסלול הזה לזול, אבל במקביל הוא גם חשוף לסיכון אם בנק ישראל יעלה את הריבית במשק. בהתאם מומלץ להתייעץ עם יועצים חיצוניים ואובייקטיביים דוגמת המומחים של אלפא משכנתאות.