6 כללים חשובים ברכישת נדל"ן להשקעה

בבואנו לרכוש נדל"ן לצורך השקעה, אנו נתקלים בשאלות רבות שמטרידות אותנו. מה צריך לבדוק? איך מתחילים? איך מגנים על עצמנו?

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, המשווקת פרויקטים בתחום המגורים ובתחום המסחרי, מעניק ששה כללים מרכזיים, עליהם יש לתת דגש ברכישת נדל"ן לצורך השקעה.

כלל ראשון – הרווח נמצא בקנייה: חשוב לדעת כי הרווח האמיתי בנדל"ן נמצא בקנייה ולא במכירה. אם לדוגמה קנית נכס ב- 1 מיליון ₪ ואחרי 5 שנים מכרת אותו ב- 1.5 מיליון ₪ אולם כל השוק עלה באותו היחס וכדי לקנות נכס חדש עליך להוסיף את אותו הפער, אז לא עשית כלום (אלא אם לקחת את הכסף ושמת אותו בבנק והחלטת להפסיק להשקיע בנדל"ן). הרווח האמיתי תמיד נמצא בקנייה ובפער האמיתי בו אתה רוכש נכס לעומת מחיר השוק שלו. שם טמון הרווח למשקיע שמבקש לעשות אקזיט ולהגדיל את ההון העצמי שלו לקראת הרכישה הבאה.

כלל שני – תחבורה: הקפידו להשקיע במיקומים בהם מתוכננת/קיימת מערכת תחבורה משוכללת. כביש 6, רכבת, קו רכבת קלה, כבישי רוחב וכו', הינם בין הגורמים המרכזיים המעלים את ערך הנדל"ן בכל אזור ויישוב הנמצא בקרבתם מאז ראשית הקמת המדינה.

כלל שלישי – תרבות: בכל העולם ידוע כי מוסדות תרבות לרבות מוזיאונים גלריות תיאטראות אצטדיונים וכדומה, מעלים את ערכי הנכסים. הקפידו לרכוש באזורים בהם קיימים או מתוכננים מוסדות תרבות איכותיים. ראו מה קרה לחיפה עם הקמת האיצטדיון, ראו מה קרה לבילבאו בספרד עם המוזיאונים ומוסדות התרבות. בכל מקום בישראל או בעולם, מדובר בגורם מפתח לכניסה של אוכלוסייה איכותית ולהאמרת מחירי נדל"ן.

כלל רביעי  – התחדשות עירונית: הקפידו להשקיע בפרויקטים בהם מתוכננת התחדשות עירונית. כיום בישראל אלפי בניינים שנבנו לפני שנות ה- 80 נמצאים בתוכניות בניין עיר המאפשרות להם בעתיד חיזוק ,תוספות בנייה מכוח תמ"א 38 או תוכניות פנוי בינוי בעיקר באזורים בהם קיימת התכנות כלכלית. שאלו את מחלקת ההנדסה בעירייה אודות עתיד הבניין או אפילו דיירים בבניין האם פנו אליהם חברות כאלו ואחרות הציעו להם התחדשות עירונית. קנייה כזו בשלב מוקדם בתהליך יכולה להביא לתשואה של למעלה ממאה אחוז בעתיד עם התממשות הפרויקט .

כלל חמישי – מימון: הבינו כי הרווח המשמעותי למשקיע, הינו הרווח המכונה בפינו CASH ON CASH - כלומר מה הכסף שלכם עשה על ההון העצמי ששמתם בעסקה. אם לשם הדוגמה קניתם דירה במיליון ולקחתם 50 אחוז משכנתא, כלומר 500 אלף ₪ הון עצמי, ומכרתם את הדירה אחרי 5 שנים ב- 1.5 מיליון ₪, אז הרווח שלכם הוא 100 אחוז על ההון העצמי ששמתם, כלומר 20 אחוז רווח בשנה. הקפידו כמובן לחשב את הוצאות המימון שלכם.

כלל שישי – אל תבכו על העבר: כולנו מכירים את הסיפורים מההורים שלנו על המגרש שלא קנו, הפרדס של רכשו, הבית שוויתרו.. גם לעצמנו אנו מספרים סיפורים ללא הרף על העסקה שלא עשינו "לפני חמש שנים שמחירי הנדל"ן היו נמוכים..". אם אתם לא רוצים לספר את הסיפורים הללו בעוד חמש שנים לילדים שלכם, חברים שלכם ו/או לעצמכם תבדקו, תשקיעו, תעשו.  אני לא מכיר אף אדם שהרוויח כסף מבלי לעשות ....תעשו!